임차인에게는 월세와 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 걱정 없는 월세를 제공하는 전월세 안심신탁사업이 본격 시작된다.
임차인은 보증금 상당액을 전월세안정화기구(HUG)에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 약정 수익률에 해당하는 금액을 월세 형태로 달마다 지급한다.
5일 국토교통부와 주택도시보증공사에 따르면 월세 물건을 전세로 전환해 임차인에게 공급하는 전월세 안심신탁 사업의 첫 임대인을 모집한다.
이번 사업은 주택 신속 공급 방안의 후속조치로, 그동안 관계부처 협의 등으로 계약구조, 참여요건, 임대인 혜택 등을 마련했다.
전월세 안심신탁 사업은 '임대인- HUG-임차인' 3자 간 계약을 체결하는 방식이다.
임차인은 보증금 상당액(예치금)을 HUG에 예치하고, HUG는 예치금을 운용해 임대인에게 월 수익(월세)을 지급하며, 계약기간 종료 뒤 HUG가 임차인에게 예치금을 반환한다.
이는 임대인과 임차인 간 보증금 없는 월세 형태의 임대차 계약이며, 일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법의 적용 대상으로, 계약갱신청구권 및 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등을 적용해 임차인의 안정적인 거주를 보장한다.
임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용한 뒤 직접 임차인에게 반환하므로 임차인은 예치금 미반환 등 전세사기 걱정 없이 거주할 수 있다.
임대인은 모집 공고문에 따른 약정 수익률(이번 공고는 세전 연 4.35%)을 계약 기간에 HUG로부터 월세 형태로 달마다 지급받게 되므로 월세 연체 우려 없이 주택을 임대할 수 있다.
다만 보증금 고유의 담보 기능을 고려해 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의를 신청하면 예치금의 일부를 HUG가 유보하게 할 예정이다. 전월세 안심신탁 임대차 계약은 전용 임대차계약서로 체결하며, 임차인은 계약금으로 예치금의 10%, 입주 때 나머지 90%를 나누어 HUG 전용 계좌에 납입한다.
임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등 신청 자격을 제한하지 않으나, 임차인 주거안정 등을 고려해 대상주택과 임대조건은 일부 제한한다.
대상 주택은 주택 유형에 따른 제한은 없으나 주택가격이 20억 원 이하여야 하고, 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다.
임차인이 HUG에 예치하는 예치금은 적정 전세 시세 이내로만 허용하며, 다양한 임차인의 상황을 고려해 전세형 외에 보증부 월세형도 가입할 수 있다.
임차인이 별도로 월세를 부담하는 경우에는 지역·유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 전세시세 이내인지 여부를 검증한다.
HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익(월세)에 대해 전세사기 원천 예방 등 공공성을 감안해 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 대해 부과되는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택을 지원한다.
일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우 실거주 의무 예외를 허용해 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있게 지원할 계획이다.
임대인은 HUG로부터 달마다 수익을 지급받으며, 기존 안심신탁 임대차계약 종료 뒤 공실 발생하면 안심신탁 사업 계속 참여조건부로 HUG가 최대 2개월 치 월 수익을 지급해 임대인은 연체·공실 리스크 없이 임대 운영을 할 수 있다.
임차인에 대해서는 예치금에 대한 전용 전세대출(HUG·HF 보증부)로 목돈 마련을 지원하고, 소득·자산 등 요건 충족 대 주택기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있게 연내 모든 절차를 완료할 예정이다.
아울러 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 필요하지 않아 임대인과 임차인은 보증 가입과 보증료 비용 부담을 줄일 수 있다.
국토부 관계자는 "전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심신탁사업은 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체와 공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지"라면서 "임대인과 임차인에 대한 참여 혜택을 제공해 전월세 안심신탁사업이 임대차 시장의 또 하나의 계약 형태로 자리 잡을 수 있게 지원하겠다"고 밝혔다. 김상태 기자