추경호 대구광역시장은 1일 대구광역시건축사회관에서 ‘제6차 비상경제대책회의’를 주재하여, 미분양 감소와 입주물량 급감 등 공급 부족 우려에 선제적으로 대응하기 위해 ‘대구 주택시장 정상화 추진방안’을 발표했다.

대구시는 저금리 기조 속에 외지 대형 건설사 위주의 과잉 공급으로 미분양이 급증하자, 2023년 1월부터 신규 주택건설사업 승인보류 등 공급조절 정책을 시행해 왔다.

그 결과 미분양은 2023년 2월 1만 3,987호에서 올해 8월 말 4,162호로 3분의 1 미만으로 줄었다. 남은 미분양의 80.1%는 상업지역 주거복합 물량이다. 매매거래량도 올해 상반기 월평균 2,593호로 2021년 수준을 회복하는 등 매매시장 심리는 점차 나아지는 추세이다.

입주물량도 2023년 3만 3,103호에서 올해 1만 752호로 줄어들었다. 그러나 내년 입주물량은 적정 공급량인 약 1만 2,500호의 4분의 1에도 못 미치는 2,846호로 급감할 것으로 전망되며, 전월세 가격은 오르고 거래는 줄어드는 등 임대차 시장에서는 불안 조짐이 나타나고 있다.

또한, 지난 8월 27일 한국은행·학계·건설업계·대구정책연구원 등이 참여한 주택정책 자문회의에서 전문가들은 ‘공급 부족이 예견되는 만큼, 지금 대응하지 않으면 2~3년 뒤에는 시장 불안이 발생하더라도 되돌리기 어렵다’는 의견을 다수 제시하였다. 이에 대구시는 전문가 의견을 반영해 선제적으로 이번 대책을 마련했다.

① 수급 불균형 우려에 선제 대응, ‘승인보류 해제’

10월 1일부터 신규 주택건설사업 승인보류를 해제하고 2023년 1월 말 이후 3년 8개월 만에 정상적인 사업승인 절차로 돌아간다. 최근 언론과 전문가들이 입주절벽에 따른 공급 부족 우려를 꾸준히 제기해 온 만큼, 폭넓은 의견수렴을 거쳐 승인을 정상화하기로 했다.

다만 또다시 미분양이 급증하지 않도록 입지·규모·기반시설 여건을 종합 검토해 양질의 주택 위주로 승인하고, 장기 미착공 사업은 필요시 승인 취소도 검토한다.

② 기다림을 줄이는 ‘건축·주택·정비사업 통합심의’ 확대

10월부터 통합심의를 확대하여 위원회별로 20~90일씩 걸리던 순차 심의를 한 번에 처리한다. 그동안 건축·경관·교통 등 위원회를 순차적으로 거치는 방식은 통상 1년 6개월 이상 소요되는 반면, 통합심의를 활용할 경우 최대 1년 정도 단축할 수 있을 것으로 기대된다.

일반건축물은 3개 분야(건축·경관·교통), 주택건설사업은 기존 5개에서 소방·재해·교육을 더한 8개 분야, 정비사업은 9개 분야(건축·경관·교통·도시계획·재정비·환경·교육·소방·재해)까지 통합심의 대상을 넓힌다.

③ 같은 공동주택, 같은 잣대로 정비사업 ‘일조 심의기준’ 일원화

그동안 공동주택 일조 심의 기준이 정비사업은 100%, 민영사업 80%로 다르게 운영되었으나, 11월까지 민영사업과 동일하게 80%로 일원화한다.

재건축·재개발 등 정비사업은 도시계획위원회의 기준(100%)을, 민영사업은 건축위원회의 기준(80%)을 적용받았으나, 이로 인해 정비사업은 민영사업보다 용적률 상한이 더 높은데도 불구하고 실제로는 더 낮아지는 역전 현상이 있었다.

이에 공동주택 일조 심의기준을 건축위원회 기준으로 일원화하여, 사업 유형과 관계없이 같은 기준으로 심의해 일관성과 예측 가능성을 높이고, 정비사업의 사업성도 개선해 안정적인 주택 공급 기반을 넓힐 계획이다.

④ 주민 주도로 빠르고 투명하게, ‘정비사업 활성화’

지자체가 정비예정구역으로 지정하지 않아도 주민이 주도해 언제든 속도감있게 정비사업을 추진할 수 있도록 주거생활권계획을 도입하고, 사업성 개선을 위한 용적률 인센티브 확대도 병행한다.

또한, 초기 단계에는 재건축진단 비용과 사업성 검토 컨설팅을 지원하고, 정비사업 관리시스템 구축 및 교육·컨설팅 등을 통해 조합 운영의 투명성도 강화한다.

⑤ 안정적 주택공급 기반 마련, 노후계획도시 정비사업 추진
특별법에 따라 용적률·건폐율 완화, 재건축진단 면제·완화, 비용 보조·융자 등의 특례가 주어지는 노후계획도시 정비사업도 본격 추진한다.

노후계획도시는 조성 이후 20년이 경과한 대규모 택지지구를 의미하며, 대구는 1980~90년대에 조성된 지산·범물, 성서, 칠곡 등 동구·북구·수성구·달서구 일원 7개 권역의 18개 택지지구(면적 1,582만㎡, 189개 단지 13만 8,254세대)가 대상이 된다.

올해 12월까지 「대구광역시 노후계획도시 정비 및 지원 조례」를 제정해 공공기여 비율 등 세부 기준을 마련하고, 내년 1월부터 권역별 정비기본계획 수립에 착수한다.

다만, 안정적인 사업 추진을 위해 대상지에 재건축 시기가 한꺼번에 몰리지 않도록, 선도지구부터 2~3개 단지를 묶은 통합 재건축을 우선 추진하고 2040년까지 연차별로 순차 정비해 나갈 방침이다.

⑥ 지역 건설업체 인센티브 확대

향후 늘어날 주택건설사업에 지역 업체가 많이 참여하기 위한 방안도 마련한다. 지역업체 참여시 사업성을 높일 수 있도록 정비사업에는 전국 최대 수준인 43%p의 용적률 인센티브를 부여하고, 노후계획도시 사업에서도 참여 비율에 따라 공공기여를 하향 적용한다.

또한, 지역업체 참여 사업은 통합심의를 적용해 심의기간을 대폭 줄이고, 지역 하도급 참여 비율 70% 이상을 적극 권장할 계획이다.

⑦ 정부 건의사항

아울러, 지방의 부동산 시장 현실이 정부 정책에 반영되도록 △올해 12월까지 한시 유예된 지방의 스트레스 DSR 3단계(현행 0.75%)추가 유예, △지방 준공 후 미분양 주택의 양도세·종부세 과세특례도 적용기한을 추가 연장, △LH 준공 후 미분양 매입가격을 감정가의 90%에서 100%로 상향 등 지자체가 해결하지 못하는 금융･세제 등 분야 건의사항은 정부에 전달할 계획이다.

추경호 대구시장은 “미분양 등으로 그간 대구 주택시장의 공급을 조절해 왔으나, 공급 부족 우려에 대비한 선제적 대응이 필요한 시점”이라며, “이번 대책을 통해 시민이 원하는 양질의 주택이 안정적으로 공급되도록 유도하는 한편, 지역 건설경기에도 활력이 돋기를 기대한다”고 말했다. 박경철 깆바